« Le marché immobilier suisse a cessé de s’ajuster: il redémarre sur de nouvelles règles. » – Entretien avec Morgan Pauwels

Reprise du crédit, pénurie structurelle, Bâle III, fracture géographique : le marché immobilier suisse est entré dans une nouvelle ère, plus sélective, plus tendue et nettement moins lisible pour les acquéreurs comme pour les investisseurs. Dans cet entretien de fond, Morgan Pauwels, Chief Sales Officer de Resolve, décrypte sans langue de bois les signaux de reprise observés fin 2024, les effets profonds des nouvelles contraintes réglementaires et fiscales, la montée d’un marché du crédit « à deux vitesses » et les risques sociaux et financiers qui se profilent. Une lecture stratégique d’un marché désormais gouverné autant par la rareté que par la discipline bancaire.

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Votre baromètre montre une reprise nette du marché fin 2025 ?

Ce que nous observons au quatrième trimestre dépasse le simple effet de rattrapage statistique. Avec un volume de nouveaux prêts dépassant les 23,6 milliards de francs, nous clôturons l’année sur l’une des périodes les plus denses depuis 2020. En nombre de transactions, il s’agit même du quatrième meilleur trimestre observé sur les six dernières années, les records précédents ayant été portés par l’euphorie très spécifique de la période Covid.

Trois piliers confirment que cette reprise est structurelle :

• La résilience de la demande : Malgré une offre de biens qui reste historiquement restreinte, le volume de nouveaux prêts a bondi de près de 12% en trois mois. La demande ne se contente plus d’observer le marché, elle s’exécute.
• Le retour du rendement : C’est le signal le plus fort. Le segment de l’investissement locatif enregistre une progression de plus de 21%. Cela prouve que les investisseurs ont enfin « digéré » les nouvelles contraintes réglementaires de Bâle III et que les prêteurs affichent à nouveau des ambitions de croissance claires.
• Une assise financière solide : L’augmentation de la taille médiane des prêts (+5%) montre que, malgré des prix élevés, les acquéreurs conservent une capacité d’emprunt et une confiance intactes.

Le marché a fini de s’ajuster au nouveau paradigme monétaire. Nous ne sommes plus dans l’attentisme, mais dans une phase de reprise concrète.

On a l’impression que la Suisse est passée d’un marché de taux à un marché d’offre. La pénurie de logements est-elle devenue le facteur dominant de toute l’équation immobilière ?

Aujourd’hui, la pénurie de logements est le principal goulot d’étranglement du marché hypothécaire suisse. C’est un déséquilibre profond entre une demande dopée par des facteurs structurels et une offre entravée par des barrières physiques et fiscales.

Côté demande, le moteur reste puissant :

• La Suisse, leader mondial des taux bas : Suite au récent resserrement monétaire au Japon, la Suisse s’est imposée comme le pays affichant le taux directeur le plus bas au monde. Cette position renforce l’attrait pour la propriété, l’arbitrage financier restant largement en faveur de l’achat par rapport à la location.
• Un changement de mentalité : Sous l’influence de l’évolution des médias et des mouvements de populations, les codes culturels changent. Le modèle suisse « historiquement locataire » s’efface au profit d’une volonté d’accès à la propriété de plus en plus marquée, tant pour le cadre de vie que pour l’économie mensuelle.

Côté offre, nous faisons face à un triple verrou :

• Le défi topographique et réglementaire : Entre Alpes et Jura, les zones constructibles sont rares et la protection des espaces naturels et ruraux est une priorité absolue. L’étalement urbain étant limité, la croissance ne peut passer que par la densification, un processus lent et complexe.
• L’inertie administrative : Le marché est ultra-dépendant des nouvelles constructions, elles-mêmes freinées par des procédures d’autorisation longues et un recours quasi systématique aux oppositions.
• Le choc fiscal et bancaire : C’est le point de rupture. Nous assistons à une double pression :
  1. La fin du gain fiscal : Avec l’abolition de la valeur locative et la fin programmée de la déductibilité des travaux de rénovation d’ici 2028 au plus tard, l’achat d’un bien vétuste devient un coût pur. Sans l’amortisseur fiscal pour compenser la remise en état (toiture, chauffage, cuisine), ces objets perdent leur attractivité pour une grande partie des acquéreurs.
  2. Le couperet de Bâle III : Au-delà du fisc, c’est la banque qui devient le filtre. Si nous avons aujourd’hui des bonus pour les biens efficients, nous pourrions nous diriger vers un système de « malus » sur les taux ou pourquoi pas sur les montants de financement pour les objets ne répondant pas aux nouvelles normes énergétiques.

En conclusion, nous allons vers une pénurie « qualitative » aggravée. Le marché ne sera plus seulement verrouillé par le manque d’objets en vente, mais par la rareté de biens conformes aux nouveaux standards des acheteurs et des banques.

Bâle III semble avoir profondément reconfiguré le paysage des prêteurs. Est-ce que nous entrons dans une Suisse du crédit “à deux vitesses”, entre biens prime et reste du marché ?

Cette segmentation est déjà une réalité opérationnelle pour une partie du marché. Il faut toutefois distinguer le logement propre de l’investissement de rendement.

Sur le segment résidentiel à usage propre, le crédit reste relativement fluide, car ces objets ont été jusqu’ici préservés des durcissements réglementaires les plus sévères. Cependant, pour les biens de rendement, nous sommes déjà passés dans une ère de sélectivité chirurgicale dictée par Bâle III.

Pour l’investisseur, l’analyse bancaire repose désormais sur des piliers factuels non négociables :

• La localisation « Prime » : Le gap se creuse entre les centres urbains (Zurich, Genève) et les zones rurales. La banque privilégie la liquidité immédiate de l’objet en cas de revente forcée.
• L’autoportance rigoureuse : Les revenus locatifs réels doivent impérativement couvrir les charges théoriques calculées par l’établissement. La marge d’erreur acceptée par les prêteurs s’est considérablement réduite.
• Le diagnostic technique : Les critères d’efficience énergétique et l’état de vétusté ne sont plus des options, mais des variables d’ajustement du financement.

Pourquoi une telle rigueur ? Parce que les exigences accrues en fonds propres imposent aux banques une gestion des risques beaucoup plus stricte. Elles ne financent plus seulement un projet, elles évaluent la facilité avec laquelle elles pourraient récupérer leur dû en cas de défaut.

En résumé, si le marché résidentiel conserve une certaine homogénéité, le segment du rendement est déjà « à deux vitesses ». D’un côté, les objets Prime, très disputés, qui bénéficient de conditions attractives. De l’autre, des biens moins performants ou excentrés, pour lesquels le financement devient soit plus onéreux, soit conditionné à un apport en fonds propres bien plus important.

Les écarts de taux entre établissements sont aujourd’hui énormes. Que dit cette dispersion sur la stratégie réelle des banques suisses ?

Effectivement, les écarts sont significatifs, mais il faut rappeler que la dispersion a toujours existé. Ce qui change aujourd’hui, c’est qu’elle est exacerbée par les exigences de fonds propres de Bâle III. Pour vous donner une idée, sur ce trimestre, nous observons un écart de 0,72% entre la meilleure et la moins bonne offre sur le résidentiel.

Cette dispersion révèle trois réalités stratégiques distinctes :

• Le coût du capital (Tactique vs Stratégie) : C’est le facteur majeur. Certains établissements, contraints par leurs ratios de fonds propres, appliquent une tarification « défensive ». Ils augmentent leurs marges pour freiner l’afflux de nouveaux dossiers sans fermer officiellement les vannes. À l’inverse, les banques disposant de fonds propres excédentaires adoptent une stratégie de conquête ciblée, notamment sur le logement propre, en proposant des taux très agressifs pour capter des parts de marché.
• La cyclicité commerciale : L’appétit des banques n’est pas linéaire. Un établissement très compétitif en janvier peut devenir hors marché en octobre s’il a atteint ses quotas annuels. À l’inverse, un acteur en retard sur ses objectifs de production cassera ses prix en fin d’année pour rattraper son volume. C’est une gestion du bilan au trimestre près.
• La politique de risque : Il y a une segmentation claire. Certaines banques cherchent uniquement les dossiers « Plain Vanilla » (sans risque, standard) et offrent des taux planchers. D’autres acceptent une complexité plus grande ou des profils plus atypiques, mais facturent ce risque au prix fort.

En conclusion, la fidélité bancaire coûte cher. Sur un prêt standard de 900’000 francs, cet écart de taux représente une surcharge de près de 6’500 francs par an. Cela prouve qu’il ne faut jamais faire une confiance aveugle à son partenaire historique sans avoir scanné le marché au préalable.

On voit revenir les caisses de pension, alors que les assurances restent en retrait. Est-ce le signe d’un changement durable dans la manière dont l’épargne suisse finance l’immobilier ?

Il ne s’agit pas d’une nouveauté, mais d’une continuité historique. Les assureurs et les caisses de pension ont toujours été des piliers du financement immobilier suisse, que ce soit via l’octroi d’hypothèques ou par la détention directe d’immeubles de rendement dans leurs portefeuilles.

Il faut comprendre que pour ces acteurs, l’hypothèque est une classe d’actifs comme une autre, en concurrence directe avec les obligations ou les actions. Ce que nous observons sur la période 2025-2026 est la résultante de deux mouvements opposés :

• La saturation des Assureurs : Leur retrait actuel est mécanique. Après des années de forte production, beaucoup ont atteint leurs plafonds d’allocation réglementaires ou internes pour l’immobilier et l’hypothèque. Ils sont en phase de « digestion » de leurs bilans et doivent gérer la duration de leur portefeuille avant de pouvoir rouvrir les vannes.
• L’opportunité pour les Caisses de Pension : À l’inverse, elles opèrent un retour offensif par pure logique de rendement. Face à des marchés boursiers en euphorie (donc risqués) et des obligations souveraines qui rapportent peu, l’hypothèque offre un couple rendement/risque très attractif. Elles viennent chercher ce « spread » de sécurité.

En conclusion, l’épargne suisse (2e et 3e piliers) a toujours été le carburant de l’immobilier domestique. Les robinets ne se ferment pas, les flux se déplacent simplement d’un acteur à l’autre selon les cycles de marché.

Les investisseurs locatifs sont à nouveau courtisés, mais sous conditions strictes. Assiste-t-on à une professionnalisation forcée du marché du rendement ?

Je parlerais plutôt d’un retour nécessaire à la rationalité économique. Durant les vingt dernières années, la combinaison d’une hausse continue des prix, de taux bas et d’un franc fort a créé un sentiment d’invulnérabilité. On a fini par croire que la « pierre suisse » était un actif gagnant à tous les coups, peu importe la qualité du bien. C’était une anomalie de marché, un peu comparable à l’euphorie du « .com » au début des années 2000.

Aujourd’hui, cette prime à l’insouciance a disparu. Comme dans tout marché mature, il y a « à boire et à manger » : des passoires énergétiques, des surfaces commerciales désertées par le télétravail ou des rendements locatifs médiocres.

L’investissement immobilier est redevenu un exercice de « stock picking ». Il faut analyser le couple risque/rendement (risk-reward) avec la même rigueur qu’en bourse. La différence fondamentale, c’est le levier : en bourse, vous pouvez décider de perdre votre argent tout seul. En immobilier, vous investissez avec l’argent de la banque.

C’est donc bien le banquier qui force cette professionnalisation. Ce n’est pas une demande spontanée du marché, mais une exigence de l’établissement financier qui, pour protéger sa liquidité en cas de défaut, ne finance plus les yeux fermés. La banque joue désormais le rôle de « filtre qualité », ce qui est, au final, très sain pour la pérennité du parc immobilier suisse.

La géographie du marché suisse se fracture : Léman, Zurich, Suisse centrale, Jura… Est-ce encore un seul marché immobilier ou plusieurs marchés qui coexistent désormais ?

Parler d’un marché suisse unique est aujourd’hui une fiction statistique. Nous sommes face à un archipel de marchés régionaux déconnectés, guidés par une seule loi : celle de l’attractivité économique et fiscale.

La fracture se lit désormais en chiffres :

• Les pôles sous tension maximale : À Zurich ou Genève, le marché est virtuellement fermé avec des taux de vacance anémiques (respectivement 0,48% et 0,34%). Ici, la demande est structurelle, portée par l’emploi et la démographie, ce qui maintient les prix à des sommets.
• Les zones de report dynamiques : C’est l’effet combiné du « Home Office » et de la cherté des centres urbains. Nous voyons des régions comme le Valais (vacance à 1,2%) ou le Mittelland absorber les ménages qui ne peuvent plus, ou ne veulent plus, payer le prix fort des métropoles. Cela crée une nouvelle tension locale : les prix des PPE en Valais ont par exemple bondi de 5,5% sur un an.
• Les zones de détente : À l’autre bout du spectre, le Jura affiche un taux de vacance de 3,03%. C’est un tout autre monde immobilier où l’offre reste abondante.

Ce n’est donc pas seulement une fracture géographique, c’est une fracture de vitesse. D’un côté, des pôles urbains et fiscaux (comme Zoug) où la pénurie dicte sa loi, et de l’autre, des régions périphériques qui profitent d’un rattrapage grâce à la mobilité accrue des travailleurs. L’unité du marché suisse n’existe plus ; il faut désormais raisonner en micro-marchés.

Avec des taux toujours bas mais des prix record, est-ce que le risque principal pour la Suisse est financier… ou social et politique (accès au logement, pression locative, fractures territoriales) ?

C’est une question d’échelle de temps. À court terme, la douleur est sociale, mais le risque financier est une bombe à retardement qu’il ne faut surtout pas sous-estimer.

Sur le plan financier, le calme actuel est trompeur. Le danger réel réside dans le choc du renouvellement hypothécaire. Si les taux devaient remonter ne serait-ce qu’à 3% (ce qui reste historiquement bas), la charge mensuelle doublerait pour de nombreux ménages habitués aujourd’hui à des taux entre 1,5% et 1,7%. La conséquence serait immédiate : des propriétaires incapables d’assumer leurs mensualités seraient contraints à des ventes forcées, déstabilisant potentiellement le marché. À cela s’ajoute le risque de long terme : en puisant massivement dans leur 2ème pilier pour acheter à ces prix records, les propriétaires d’aujourd’hui financent leur toit en hypothéquant leur niveau de vie à la retraite.

Cependant, l’urgence immédiate est sociale et politique. La pénurie ne crée pas seulement une file d’attente pour les visites, elle provoque une explosion des loyers qui agit comme un mécanisme d’exclusion violent. À Genève ou Zurich, nous assistons à une « sélection par l’argent » qui pousse la classe moyenne vers la sortie. Ce n’est plus un choix de vie, c’est un exode forcé. Les actifs sont contraints de se délocaliser toujours plus loin, voire de passer la frontière (France, Allemagne), créant des fractures territoriales profondes entre les centres économiques inaccessibles et les périphéries dortoirs.

Bien sûr, des leviers existent : densification, logements d’utilité publique ou correction naturelle par la perte d’attractivité des villes trop chères. Mais en conclusion, si le risque social est la fièvre qui brûle aujourd’hui, le risque financier reste une épée de Damoclès bien réelle pour quiconque a acheté aux limites de sa capacité financière.

Dans ce nouvel environnement très réglementé et très concurrentiel, à quoi sert aujourd’hui un acteur comme RESOLVE dans l’écosystème suisse du crédit immobilier ?

Notre rôle est précisément de transformer cette complexité en opportunité pour l’emprunteur. Dans un marché devenu opaque et fragmenté, RESOLVE n’agit pas comme un simple intermédiaire, mais comme un architecte global du financement.

Concrètement, nous répondons à toutes les équations que nous venons d’évoquer :

• La stratégie patrimoniale : Nous ne vendons pas juste un taux. Nous aidons nos clients à arbitrer entre l’utilisation de leurs fonds propres et la préservation de leur 2ème pilier pour éviter le « manco » à la retraite. Nous intégrons la fiscalité et la couverture des risques (décès, invalidité) dès le premier jour.
• La valorisation technique : Nous accompagnons la planification des travaux et la valorisation de l’objet, des critères devenus cruciaux pour l’acceptation bancaire.
• La force de négociation : Nous nous assurons que les conditions obtenues sont réellement alignées avec les meilleurs standards du marché, en mettant les établissements en concurrence sur des bases factuelles.

Au final, nous apportons de la lumière dans une « boîte noire ». Nous déchargeons nos clients de la lourdeur administrative et du stress, mais surtout, nous leur redonnons le pouvoir. Ce sont eux qui tranchent, mais ils le font en totale connaissance de cause, avec toutes les cartes en main.