RealAdvisor, la principale plateforme numérique d’évaluation immobilière en Suisse, a publié son baromètre trimestriel de l’immobilier résidentiel pour le quatrième trimestre 2025. Les prix, les transactions et l’activité de construction ont augmenté en 2025 pour la première fois depuis 2021. Ceci laisse présager de bonnes perspectives pour 2026.
Hausse des prix des appartements et des maisons
En 2025, les prix de l’immobilier résidentiel en Suisse ont de nouveau augmenté, poursuivant ainsi la dynamique de 2024. Les prix des appartements ont progressé de 3,1 % au cours de l’année (contre 2,0 % en 2024 et 0,9 % en 2023). Les maisons individuelles ont augmenté de 2,4 % (après 1,2 % en 2024 et 0,7 % en 2023).
C’est la quatrième année consécutive que la hausse des prix des appartements dépasse celle des maisons, même si l’écart se réduit légèrement (0,7 point en 2025 contre 0,8 point en 2024). Avec un taux d’inflation annuel de 0 %, ces hausses se traduisent intégralement par une croissance réelle des prix, contrairement à 2023, où l’inflation avait largement absorbé les gains nominaux.
Suisse centrale en tête, Tessin à la traîne
La dynamique varie considérablement d’une région à l’autre. Au niveau cantonal, Schwyz enregistre la meilleure performance de l’année avec une hausse de 8,2 % pour les appartements, suivi de Zoug (+6,4 %), des Grisons (+5,8 %), d’Appenzell Rhodes-Intérieures (+5,7 %) et de Fribourg (+5,2 %). À l’autre bout de l’échelle, le Tessin est le seul canton à afficher une baisse des prix de -2,6 % pour les appartements et de -1,9 % pour les maisons, ce qui représente une performance inférieure à la moyenne pour la quatrième année consécutive.
Sur les quinze plus grandes agglomérations, quatorze enregistrent une hausse des prix des appartements en 2025, notamment en Suisse centrale et sur certains marchés de Suisse romande. Les agglomérations de Zoug (+6,2 %) et Lucerne (+5,2 %) sont en tête du classement, suivies de Sion (+5,1 %), Zurich (+4,5 %) et Saint-Gall (+4,0 %). Lugano fait exception avec une baisse de 3,6 % pour les appartements et de 2,4 % pour les maisons.
Genève illustre bien les limites de l’accessibilité : les prix des appartements y restent pratiquement stables (+0,1 % en glissement annuel), tandis que ceux des maisons reculent légèrement (-0,2 %), probablement en raison du resserrement des conditions de financement pour les biens les plus chers.
Transactions et offre : une reprise réelle mais incomplète
Après trois années de baisse, les volumes de transactions redeviennent positifs en 2025. Le nombre de ventes immobilières augmente d’environ 7 % par rapport à 2024, année qui a connu son niveau le plus bas depuis plus de dix ans. Cette reprise est largement soutenue par l’assouplissement de la politique monétaire : entre début 2024 et mi-2025, la Banque nationale suisse a abaissé son taux directeur de 1,75 % à 0 %, tandis que les taux des hypothèques à 10 ans se sont stabilisés entre 1,6 % et 1,7 %. Ces conditions ont conduit à un rapprochement des attentes des acheteurs et des vendeurs, libérant une partie de la demande latente accumulée depuis 2022.
Dans certaines régions, l’offre reste toutefois très tendue : les annonces ont diminué de 19,4 % à Zoug, de 11,7 % à Zurich et de 5,5 % à Lucerne. Les délais de vente moyens n’y sont que de 68 jours à Zoug et de 74 jours à Schwyz et Lucerne. En revanche, le nombre d’annonces au Tessin a augmenté de 19,5 % pour atteindre plus de 10 000 biens immobiliers, avec un délai de vente moyen de 192 jours, soit près de trois fois plus qu’à Zoug.
La tendance est constante : lorsque l’offre est rare et que le renouvellement est rapide, les prix augmentent ; lorsque les stocks s’accumulent et que les biens restent plus longtemps sur le marché, celui-ci est en difficulté.
Un environnement de taux durablement bas
L’activité de construction confirme sa reprise, l’indice résidentiel retrouvant son niveau de début 2023. Avec des rendements obligataires et un SARON en territoire négatif, les coûts de financement s’avèrent plus bas que prévu : les hypothèques à 10 ans se stabilisent entre 1,6 % et 1,7 %, tandis que les taux SARON passent sous la barre des 1 %.
Dans ce contexte, l’achat reste souvent plus avantageux que la location. Malgré des perspectives macroéconomiques mitigées pour 2026, la faiblesse de la croissance contribue à maintenir des taux très bas, créant ainsi un « paradoxe favorable » qui soutient l’accession à la propriété à court terme.
Perspectives 2026 : poursuite d’une croissance modérée
« Pour 2026, RealAdvisor prévoit une croissance des prix de l’immobilier résidentiel comprise entre 2 % et 3 % », déclare Jonas Wiesel, cofondateur de RealAdvisor. « Le principal moteur reste inchangé : une demande soutenue par une forte immigration nette (environ 80 000 nouveaux habitants par an) et un parc immobilier qui se renouvelle lentement, avec une durée de détention moyenne d’environ 30 ans. Nous prévoyons que la Suisse centrale continuera à afficher des performances supérieures à la moyenne, tandis que la stagnation se poursuivra au Tessin et dans le Jura. Pour la plupart des régions, les perspectives indiquent une croissance soutenue, mais plus modérée. »
À propos de RealAdvisor
RealAdvisor a pour mission de rendre le marché immobilier plus efficace et plus transparent, en aidant les particuliers à prendre de meilleures décisions grâce à un accès simplifié à l’information. La plateforme propose l’outil d’estimation immobilière en ligne le plus utilisé en Suisse, avec plus d’un million de visiteurs par mois et plus de 500 000 estimations réalisées chaque année. Fondée en 2017, RealAdvisor est active en Suisse, en France, en Espagne et en Italie et emploie environ 60 collaboratrices et collaborateurs.
