La disposition à payer pour un logement en propriété a de nouveau augmenté au deuxième trimestre 2025. Les prix des transactions ont augmenté en moyenne de 0,9% dans toute la Suisse, comme le montre le «IAZI Private Real Estate Price Index». Celui-ci est calculé sur la base des transactions effectives de maisons individuelles et d’appartements en propriété, en tenant compte exclusivement des transactions effectuées sur le marché libre. Si l’on considère les différents types d’objets, l’augmentation de la valeur des appartements en propriété (+1,1%) a légèrement dépassé celle des maisons individuelles (+0,8%). Sur une base annuelle (quatre derniers trimestres), les prix des logements en propriété ont augmenté de 2,5% et sont donc à nouveau proches de la moyenne à long terme d’environ 3 % par an (depuis 1998).
Les prix des immeubles de rapport ont également augmenté au deuxième trimestre 2025 (+0,7%), comme le montre le «IAZI Investment Real Estate Price Index». Celui-ci mesure l’évolution des prix des biens immobiliers à usage résidentiel et mixte achetés pour de l’investissement. Il prend en compte les transferts de propriété que les acheteurs effectuent au moyen de financements hypothécaires des banques. Après une légère correction des prix de ces immeubles de rapport au cours des deux trimestres précédents, l’ambiance sur le marché semble s’être inversée avec la hausse actuelle. Sur une base annuelle, le creux de la courbe de croissance se fait toutefois encore sentir, ce qui conduit à une augmentation des prix relativement modérée de +1,5% sur les douze derniers mois.
Qu’il s’agisse de logements en propriété ou d’objets de rendement, l’incertitude géopolitique et économique augmentée impacte tous les segments du marché de l’immobilier sous la forme d’une hausse de la demande et devrait continuer à accélérer l’évolution des prix au cours des prochains mois. En raison de la stabilité de ses fondements, la Suisse fait à nouveau office de valeur refuge aux yeux des investisseurs, qui détiennent de plus en plus de francs suisses et font ainsi grimper sa valeur par rapport à d’autres monnaies comme l’euro ou le dollar. Afin de continuer à garantir la stabilité des prix, la Banque nationale suisse a abaissé ses taux directeurs à zéro pour cent. Le passage en territoire négatif est également envisageable en fonction de l’évolution de l’inflation. Mais pourquoi cela a-t-il un effet de hausse des prix sur le marché immobilier ?
Chaque réduction des taux d’intérêt augmente l’attractivité relative de l’immobilier du point de vue de l’investisseur, car ses rendements – contrairement à ceux d’autres classes d’actifs – évoluent de manière stable à long terme sur la base des revenus locatifs. Ainsi, les rendements des emprunts fédéraux à 10 ans, qui présentent un profil de risque comparable, ont nettement baissé ces derniers mois. Parallèlement, les conditions de financement deviennent plus avantageuses en raison de la baisse des taux d’intérêt, ce qui stimule également la demande.
De plus, la position économique solide de la Suisse et la dynamique positive de l’emploi des entreprises continuent d’exercer une forte attraction internationale sur le marché du travail en Suisse, ce qui a de nouveau entraîné une forte immigration nette au premier semestre 2025. Cela signifie non seulement une demande toujours forte de logements locatifs et de logements en propriété, mais devrait également se traduire indirectement par des impulsions positives pour les surfaces de bureaux et commerciales.
Une incertitude accrue, des taux d’intérêt bas, une forte immigration et une activité de construction freinée – cette combinaison devrait caractériser le marché immobilier suisse jusqu’à nouvel ordre. Le risque d’exagération des prix pourrait augmenter et des interventions sur le marché de la part de la politique et des autorités de régulation deviennent plus probables.
