On annonçait des baisses de taux; c’est le contraire qui se dessine. Le crédit hypothécaire vient encore de battre des records en Suisse, mais le régime qui s’ouvre sera différent. Daniel Varela et Patrice Choffat décryptent ce que ce nouveau régime change pour l’épargne et l’immobilier en Suisse.
Le scénario semblait infaillible: l’inflation refluait, les banques centrales allaient assouplir, l’argent redeviendrait bon marché. Il en va autrement. «L’heure n’est plus vraiment à la baisse des taux», constate Daniel Varela, directeur des investissements de la banque Piguet Galland. «Les banques centrales ont changé leur rhétorique depuis le déclenchement de la guerre en Iran et le fort rebond du prix du pétrole.»
Les banquiers centraux redoutent un scénario connu: «que les cours de l’énergie ne flambent à nouveau et n’entraînent un dérapage de l’inflation comme en 2022 lors du déclenchement des hostilités en Ukraine», poursuit Daniel Varela. La Banque centrale européenne a déjà relevé ses taux et pourrait récidiver cet automne; aux États-Unis, le nouveau président de la Fed Kevin Warsh «agite également la menace d’un resserrement monétaire». Dès lors, «il est assez logique que le loyer de l’argent reste élevé pour les emprunteurs, notamment sur des échéances à long terme.»
Un phénomène qui dépasse la crise du moment
Simple épisode lié aux tensions au Moyen-Orient ? En partie seulement. Daniel Varela identifie «un facteur plus structurel lié à une augmentation du besoin de financement dans le monde» : des États déjà endettés qui doivent financer la transition énergétique, le réarmement et les infrastructures dans un contexte de vieillissement démographique — auxquels s’ajoutent «les levées de capitaux énormes à venir de la part des sociétés technologiques, avant tout américaines, pour les investissements dans les infrastructures de l’intelligence artificielle d’ici la fin de la décennie».
Sa synthèse tient en une phrase: «D’une situation d’argent gratuit et abondant, nous passons désormais à une épargne plus rare et plus chère.» Autrement dit: le capital disponible ne suffit plus à couvrir tous les appétits, et ceux qui empruntent doivent désormais le rémunérer à son juste prix.
L’exception suisse, jusqu’à un certain point
Les prix à la consommation n’ont quasiment pas rebondi en Suisse depuis la guerre en Iran, souligne Daniel Varela, et les taux plus bas de la BNS sont «tout à fait justifiés». Le faible endettement de la Confédération et l’épargne abondante des ménages comme des caisses de pension «limitent le risque d’une remontée importante des taux suisses».
Sur le terrain immobilier, le rétroviseur affiche pourtant une santé insolente : porté par des conditions de financement encore favorables, le marché hypothécaire suisse vient de franchir la barre des 1300 milliards de francs. C’est justement la suite qui mérite attention. «L’argent est encore assez peu cher, mais les effets combinés de Bâle III et de la chute de CS commencent à se faire sentir», observe Patrice Choffat, fondateur de la «proptech» Bestag. «Les banques sont un peu plus sélectives, et tous les acheteurs ne sont pas forcément bons à financer.» Les investisseurs professionnels, en particulier, «ne peuvent plus compter systématiquement sur deux tiers de crédit bancaire».
L’arithmétique du fameux buy-to-let s’en trouve modifiée. Un rendement après frais de 3,5% avec un crédit à 1,5% rapporte 6,5% sur le capital investi si la banque finance 60% de l’objet — contre 7,5% lorsqu’elle en finançait 66%, détaille Patrice Choffat. Un cran de levier en moins, et l’attrait de l’investissement locatif s’érode. L’entrepreneur romand expatrié à Zurich ne croit pas, en revanche, que la réponse viendra de nouvelles règles, à l’image du renforcement de la Lex Koller à l’étude : «Les régulations sont contreproductives», juge-t-il ; pour faire baisser les prix, «il faut plus construire».
Un marché à deux vitesses
Dans l’immobilier, cette rareté nouvelle du capital ne se lit pas seulement dans les taux : elle redistribue le pouvoir de négociation. Quand le financement devient plus sélectif, les acheteurs solvables se font plus rares… et plus exigeants. « »Tout se vend au bon prix » est une maxime trop utilisée dans le courtage», relève Patrice Choffat. «En vérité, pour chaque vente, il y a toujours une partie qui a plus de pouvoir dans la négociation.» Le nouveau régime ne pénalise pas tous les biens de la même façon. L’appartement en ville très demandé, hier conclu en trois semaines avec plusieurs offres proches du prix, «se vend plus lentement mais au même prix» : la demande y absorbe le choc. La maison excentrée à retaper, elle, «devra faire de grosses concessions de prix» — c’est là que le renchérissement du crédit mord vraiment. Quand les rapports de force changent, résume-t-il, «ceux qui ont plus de pouvoir de négociation en font usage».
Ce que l’épargnant doit anticiper
Hors marché suisse, «il est désormais possible de trouver des rendements réels attractifs sur les grands marchés (USD, EUR, GBP)», note Daniel Varela, qui privilégie «les émetteurs de la meilleure qualité» — au détriment des emprunts plus risqués dont les primes «sont aujourd’hui très voire trop basses». Délaissées pendant une décennie, les obligations «pourraient retrouver leurs vertus de diversification de portefeuille, contrairement à l’épisode de 2022 où les obligations ont souvent baissé autant que les actions».
Côté immobilier, Patrice Choffat livre deux consignes : en amont, «maîtriser sa dette et les renouvellements hypothécaires» ; à la vente, «être très bien préparé : bien analyser la valeur, comprendre le marché et fixer une stratégie de commercialisation qui permet d’intégrer rapidement les signaux du marché». L’argent n’est peut-être plus gratuit — mais pour qui recalibre ses attentes, il n’a pas cessé de travailler.
